Trước khi thuê nhà ở Nhật, điều quan trọng không chỉ là tiền thuê mỗi tháng mà là tiền mặt cần chuẩn bị trước lúc nhận chìa khóa, khoản có thể hoàn lại và những phí sẽ phát sinh khi gia hạn hoặc dọn đi. Hai căn hộ có cùng mức tiền thuê quảng cáo vẫn có thể khác nhau hàng trăm nghìn yên lúc chuyển vào. Hãy xin bảng kê chi phí đầy đủ trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng.
Bạn đang ở bước nào trong quá trình thuê nhà?
| Tình huống | Việc cần làm trước khi trả tiền hoặc ký |
|---|---|
| Mới đến Nhật, chưa có thẻ cư trú hoặc tài khoản ngân hàng Nhật | Hỏi môi giới liệu chủ nhà chấp nhận hồ sơ từ nước ngoài, loại chứng minh công việc/học tập và công ty bảo lãnh nào; đừng gửi toàn bộ giấy tờ tùy thân cho người chưa xác minh |
| Môi giới đòi phí giữ chỗ | Yêu cầu bảng giá đầy đủ, tên bên nhận tiền và điều kiện hủy/hoàn tiền bằng văn bản. Từ “đặt chỗ” tự nó không chứng minh phí có thể được hoàn |
| Đang đọc hợp đồng | Phân biệt hợp đồng thuê thông thường với hợp đồng cố định thời hạn; hỏi rõ gia hạn, thông báo trả nhà, phí bảo lãnh lặp lại và điều khoản vệ sinh/khôi phục |
| Ngày nhận chìa khóa | Chụp ảnh có ngày của tường, sàn, vết xước, mốc, đồ đạc, chìa khóa và số công tơ, gửi bảng tình trạng cho chủ nhà/người quản lý và lưu xác nhận |
| Bị trừ tiền cọc khi trả nhà | Yêu cầu bảng kê từng khoản, điều khoản hợp đồng và chứng từ sửa chữa, đối chiếu biên bản/ảnh nhận nhà; hỏi kênh tư vấn thuê nhà của chính quyền địa phương nếu không giải quyết được |
MLIT (Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật) cung cấp mẫu hồ sơ và danh sách kiểm tra bằng tiếng Việt cho người thuê, môi giới và chủ nhà. Có thể tải mẫu phù hợp rồi dùng cùng một danh sách kiểm tra lúc nhận và lúc trả nhà. Hướng dẫn của MLIT về tranh chấp khôi phục hiện trạng phân biệt hao mòn do sử dụng bình thường với hư hại do người thuê gây ra; không có nghĩa mọi khoản cọc đều tự động được hoàn đủ hoặc mọi điều khoản hợp đồng đều vô hiệu.
Ví dụ: Lúc nhận nhà bạn phát hiện vết xước trên sàn. Nếu chỉ nhớ bằng miệng, sáu tháng sau sẽ khó phản đối khoản trừ tiền cọc. Hãy chụp ảnh và gửi cho người quản lý ngay, xin xác nhận đã nhận báo cáo; lúc trả nhà chụp lại đúng vị trí, yêu cầu bảng giải thích khoản sửa chữa nếu bị tính phí.
Trước khi trả khoản phí không hoàn lại, hãy yêu cầu môi giới hoặc đơn vị quản lý ghi rõ ai sẽ ký hợp đồng, tổng tiền ban đầu, khoản nào được hoàn, thời hạn báo trước khi trả nhà và cách ghi nhận tình trạng căn hộ lúc nhận chìa khóa. Nếu chưa rõ một điều khoản, hãy xin giải thích bằng văn bản trước khi chuyển tiền.
Hiểu các khoản phí trên tin đăng
| Thuật ngữ tiếng Nhật | Ý nghĩa thực tế |
|---|---|
| Yachin (家賃) | Tiền thuê nhà định kỳ |
| Kanrihi / kyōekihi (管理費・共益費) | Phí quản lý hoặc phí sử dụng chung, thường tính thêm |
| Shikikin (敷金) | Tiền đặt cọc; khoản hoàn trả phụ thuộc hợp đồng và các chi phí khấu trừ |
| Reikin (礼金) | Tiền lễ/tiền cảm ơn chủ nhà, thường không được hoàn trả |
| Hoshōgaisha (保証会社) | Công ty bảo lãnh tiền thuê; có thể thu phí ban đầu và phí gia hạn |
| Kōshinryō (更新料) | Phí gia hạn hợp đồng nếu hợp đồng có quy định |
Không phải căn hộ nào cũng áp dụng mọi khoản phí. Đừng mặc định phải trả một số tháng tiền thuê cố định cho mọi nhà. Hãy yêu cầu bảng báo giá chi tiết bằng văn bản và kiểm tra khoản nào được hoàn lại. Tài liệu MLIT giải thích quá trình tìm nhà, nộp đơn và sự khác biệt giữa các loại phí.
So hai căn hộ: cần bao nhiêu tiền lúc nhận chìa khóa?
Đây là ví dụ hoàn toàn giả định, không phải giá thuê trung bình ở Nhật hay biểu phí do luật bắt buộc. Cả hai căn đều nhận nhà đầu tháng, chỉ trả trước một tháng tiền nhà, không có tiền thuê tính lẻ thêm, và giả sử không phải gia hạn phí bảo lãnh trong 12 tháng đầu.
| Khoản tiền (JPY) | Căn A | Căn B | Cách hiểu |
|---|---|---|---|
| Tiền thuê mỗi tháng | ¥80,000 | ¥88,000 | Định kỳ |
| Phí quản lý mỗi tháng | ¥5,000 | ¥0 | Định kỳ |
| Tiền thuê + quản lý trả trước một tháng | ¥85,000 | ¥88,000 | Trả trước, không phải tháng cộng thêm |
| Tiền cọc (shikikin) | ¥80,000 | ¥0 | Có thể hoàn lại sau khoản khấu trừ hợp lệ |
| Tiền lễ (reikin) | ¥80,000 | ¥0 | Thường không hoàn |
| Phí môi giới | ¥80,000 | ¥88,000 | Mức giả định trong báo giá |
| Phí công ty bảo lãnh ban đầu | ¥40,000 | ¥88,000 | Mức giả định; hỏi thêm phí gia hạn |
| Bảo hiểm | ¥15,000 | ¥15,000 | Mức giả định |
| Phí đổi khóa | ¥15,000 | ¥15,000 | Mức giả định |
| Tiền mặt cần trước khi nhận chìa khóa | ¥395,000 | ¥294,000 | A cần nhiều hơn ¥101,000 |
Đừng coi toàn bộ ¥80,000 tiền cọc của A là khoản mất hẳn, nhưng bạn vẫn phải chuẩn bị số tiền đó cho tới khi chủ nhà quyết toán. Phí công ty bảo lãnh khác với tiền cọc; một số hợp đồng còn có phí định kỳ hoặc phí gia hạn.
Giả sử ở đủ 12 tháng, được hoàn toàn bộ cọc, không có phí sửa chữa/vệ sinh sau khi trả nhà, chưa đến kỳ gia hạn và chưa tính điện nước, chuyển nhà, đi làm, chi phí thực tế là:
| Tổng 12 tháng | Căn A | Căn B |
|---|---|---|
| (Thuê + quản lý) × 12 | ¥1,020,000 | ¥1,056,000 |
| Tiền lễ + môi giới + bảo lãnh ban đầu + bảo hiểm + đổi khóa | ¥230,000 | ¥206,000 |
| Tiền cọc bị mất | ¥0 (chỉ nếu hoàn đủ) | ¥0 |
| Tổng chi phí | ¥1,250,000 | ¥1,262,000 |
B cần ít hơn ¥101,000 để chuyển vào, nhưng A rẻ hơn ¥12,000 sau 12 tháng theo đúng những giả định trên. Nếu tiền cọc A bị trừ ¥20,000 hợp lệ, tổng A thành ¥1,270,000, lúc đó B rẻ hơn ¥8,000. Tiền nhà đã trả trước một tháng đã nằm trong 12 tháng tiền thuê, không cộng hai lần.
Dùng bảng này cho căn hộ thật của bạn
Xin bảng kê chi phí ban đầu (初期費用明細) có ngày và tên căn hộ; đánh dấu từng khoản có thể hoàn / không hoàn / hằng tháng / phát sinh sau này. Hỏi rõ tiền nhà tính lẻ, tiền trả trước tháng tiếp theo, phí bảo lãnh gia hạn, phí bảo hiểm, phí gia hạn hợp đồng, vệ sinh, đổi khóa, phạt rời nhà sớm và thời hạn báo trước. So số tiền cần chuẩn bị ngay riêng với chi phí sau khoảng thời gian dự định ở.
MLIT hướng dẫn người thuê kiểm tra tiền cọc, tiền lễ, phí gia hạn, điều khoản đổi khóa/vệ sinh và thủ tục chấm dứt trước khi ký. Nguyên tắc khôi phục hiện trạng của MLIT phân biệt hao mòn thông thường với hư hại do người thuê gây ra, nhưng không đảm bảo luôn hoàn đủ tiền cọc.
1K, 1DK và 1LDK là kiểu bố trí, không phải điểm đánh giá chất lượng
Hãy so sánh diện tích sử dụng tính bằng mét vuông, mức độ tách biệt của bếp, nơi cất đồ, cách nhiệt, hệ thống sưởi/làm mát và nội thất đi kèm. Cụm từ “gần ga” trên quảng cáo vẫn có thể đồng nghĩa với việc đi bộ xa hoặc phải chuyển tuyến. Ở Tokyo, nên thử tuyến đi làm vào đúng giờ dự kiến và xem cách chọn vé tàu, Shinkansen và JR Pass tại Nhật. Tại các thành phố khác, hãy xác minh xem có cần ô tô hay phương tiện công cộng có đủ dùng không.
Trước khi nộp hồ sơ, hãy hỏi:
- Căn hộ này có nhận người thuê vừa từ nước ngoài tới Nhật không?
- Chủ nhà yêu cầu giấy tờ tùy thân, việc làm và thu nhập nào?
- Có cần người bảo lãnh hay bắt buộc sử dụng công ty bảo lãnh?
- Có hợp đồng song ngữ hoặc bản hợp đồng bằng ngôn ngữ bạn hiểu không?
- Thủ tục chấm dứt và gia hạn hợp đồng như thế nào?
Kiểm tra gì khi xem nhà?
Hãy thử vòi nước, xem khu vực phòng tắm có ẩm mốc không, kiểm tra sưởi và điều hòa, đồng thời hỏi về tiếng ồn. Xác nhận chính xác những thiết bị nào sẽ được để lại. Nếu thuê nhà trống, chi phí mua đồ có thể lớn; xử lý đồ cồng kềnh về sau cũng có thể cần quy trình riêng.
Hỏi thêm cách phân loại rác tại địa phương và việc lắp Internet. Quy định và chi phí có thể khác nhau tùy tòa nhà và đô thị.
Nghĩ đến lúc chuyển đi ngay từ khi ký hợp đồng
Đọc kỹ điều khoản về hao mòn thông thường, vệ sinh, sửa chữa, thời hạn thông báo và các khoản khấu trừ tiền cọc. Chụp ảnh tình trạng tường, sàn, thiết bị và đồ đạc lúc nhận nhà; giữ biên bản kiểm tra ban đầu cùng mọi chứng từ thanh toán.
Sự khác biệt giữa tiền đặt cọc có khả năng được hoàn lại và tiền lễ không hoàn lại đặc biệt quan trọng nếu bạn có thể chuyển nhà trong vòng một năm. Đừng mặc định chấm dứt hợp đồng trước hạn sẽ được trả lại mọi khoản đã đóng.
Lập bảng so sánh sát thực tế
Lấy hai tin đăng có thật và lập bảng: tiền thuê hằng tháng + phí quản lý, khoản trả trước, thời gian đi làm, Internet, điện nước và quy định quan trọng của tòa nhà. Công cụ dự toán chi phí sinh hoạt ở Nhật cộng các khoản định kỳ theo JPY, nhưng toàn bộ chi phí dọn vào phải được ghi riêng trong bảng tiền cần chuẩn bị ban đầu.
Khi liên quan đến quyền thuê nhà hoặc khoản cọc lớn, hãy tham khảo hướng dẫn chính thức hiện hành và chuyên gia có chuyên môn phù hợp. Đây là danh sách kiểm tra thực tế, không phải tư vấn pháp lý riêng cho bạn.